Aerotermia en una comunidad de vecinos: cómo cambiar la calefacción central por una bomba de calor en 2026

En resumen

Una comunidad de vecinos puede cambiar la calefacción central por aerotermia con mayoría simple (fuente: BOE) si el certificado energético del edificio acredita la mejora y lo que se repercute cada año no supera doce mensualidades (fuente: BOE) de gastos comunes. Cada propietario deduce en el IRPF el 60 % (fuente: BOE) de su parte: hasta 3.000 € al año (fuente: BOE), con pagos hasta el 31/12/2027 (fuente: BOE).

Verificado el 02/11/2026 · Fuentes oficiales

Esta página es para presidentes, administradores de fincas y propietarios de un edificio que estudian una bomba de calor para todo el bloque: sustituir la caldera común de gas o gasóleo, o pasar de calderas individuales a una instalación centralizada. Si solo quieres instalar aerotermia en tu piso con tu propia unidad exterior, lo explicamos en aerotermia en un piso. Cómo funciona el equipo, en qué es la aerotermia.

¿Se puede instalar aerotermia en una comunidad de vecinos?

Hay tres situaciones de partida, y cada una lleva a un camino distinto:

En un edificio con calefacción central, la bomba de calor suele ir en la cubierta o en un patio, y el resto de la instalación aprovecha la sala de calderas y las columnas de distribución existentes. Si los radiadores del edificio son de los que necesitan agua muy caliente, el diseño cambia: la comprobación es la misma que en una vivienda, la explicamos en aerotermia con radiadores.

¿Qué mayoría necesita la junta para aprobar la aerotermia?

La vía del tercio es fácil de aprobar, pero deja fuera del pago a quienes no la votan: la comunidad puede autorizarles a conectarse más adelante si abonan el importe que les hubiera correspondido (fuente: BOE), actualizado con el interés legal. Para cambiar la calefacción central de todo el edificio, en la que todos los pisos dependen de la misma caldera, la vía de la mayoría simple encaja mejor, porque reparte el coste entre todos. Pero exige dos cosas: que la mejora se acredite con el certificado energético del edificio y que la cuota anual quede dentro del límite de doce mensualidades. Si la obra supera ese límite, el párrafo de la mayoría simple ya no se aplica; qué mayoría hace falta entonces depende del caso, y conviene que lo analice el administrador o un abogado antes de convocar la junta.

¿Cómo se reparte el coste entre los vecinos?

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido (fuente: BOE), y el artículo 17.2 da a la obra de eficiencia energética esa consideración de gasto general. La ley del IRPF usa la misma regla: la base de cada contribuyente es el resultado de aplicar a lo que paga la comunidad el coeficiente de participación que tuviese en la misma (fuente: BOE).

Dos consecuencias prácticas para la junta:

• La financiación cambia la mayoría. El límite de doce mensualidades se mide después de aplicar la financiación: un préstamo a la comunidad que reparta el pago en varios años puede hacer que la obra quepa en la mayoría simple. La ley incluye en esa misma mayoría la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación (fuente: BOE).
• Las ayudas también cuentan. Lo que se descuenta del límite son las ayudas públicas. Una convocatoria abierta para comunidades puede reducir la cuota anual por debajo del límite.

¿De qué depende el coste de una aerotermia centralizada?

Lo que más mueve el presupuesto:

• Potencia y demanda del edificio. Número de viviendas, superficie, aislamiento y zona climática. Una bomba de calor se dimensiona con un cálculo de cargas del edificio, no copiando la potencia de la caldera.
• Temperatura de los emisores. Con radiadores que necesitan agua muy caliente hacen falta equipos de alta temperatura o cambiar algunos emisores.
• Agua caliente sanitaria. Producirla de forma centralizada obliga a dimensionar acumuladores para todo el edificio.
• Ubicación. Una cubierta exige revisar si soporta el peso, cómo se llevan las tuberías hasta la sala de calderas y el ruido hacia las viviendas más cercanas.
• Instalación eléctrica. La bomba de calor necesita una potencia eléctrica que el edificio quizá no tiene contratada.
• Paso de calderas individuales a central. Hay que montar columnas y conexiones nuevas en cada vivienda: la obra es mucho mayor que sustituir una caldera común.

El IVA también cuenta. La ley permite el 10 % (fuente: BOE) en obras de renovación de viviendas cuyo destinatario sea una comunidad de propietarios (fuente: BOE), si el edificio se terminó al menos dos años (fuente: BOE) antes, el pago es bancario y los materiales que aporta el instalador no superan el 40 % (fuente: BOE) de la base imponible. En una aerotermia el equipo suele superar ese 40 %, y entonces se aplica el 21 %: lo explicamos con detalle en precio de la aerotermia.

Si la comunidad quiere un estudio y un presupuesto de un instalador, puede pedirlo aquí. Los datos solo se ceden a instaladores si se autoriza expresamente.

Ayudas aplicables a la aerotermia en una comunidad de vecinos

Deducción del 60 % en el IRPF para cada propietario

Es la deducción por obras de rehabilitación energética del edificio de la disposición adicional quincuagésima de la Ley del IRPF, apartado 3. Sus condiciones:

• Quién: los propietarios de viviendas ubicadas en edificios de uso predominante residencial (fuente: BOE). La ley no exige que sea la vivienda habitual. Se asimilan a viviendas las plazas de garaje y trasteros (fuente: BOE) adquiridos con ellas; no da derecho la parte de la vivienda afecta a una actividad económica.
• Mejora exigida: el certificado energético del edificio de después de la obra debe acreditar una reducción del 30 % (fuente: BOE) como mínimo del consumo de energía primaria no renovable, o la clase «A» o «B» (fuente: BOE), respecto del certificado de antes.
• Plazos: cantidades pagadas hasta el 31 de diciembre de 2027 (fuente: BOE); el certificado final debe expedirse antes de 1 de enero de 2028 (fuente: BOE). Se deduce cada año lo pagado ese año, si el certificado está expedido antes de que acabe; si se expide más tarde, se deduce en ese año todo lo pagado hasta entonces. El certificado de antes vale si no tiene más de dos años (fuente: BOE) al empezar la obra.
• Límites: base máxima de 5.000 € al año (fuente: BOE); lo que la supere se deduce en los cuatro ejercicios siguientes (fuente: BOE), con una base acumulada máxima de 15.000 € (fuente: BOE). Es decir, hasta 3.000 € al año y 9.000 € en total por propietario, y nunca más que su cuota íntegra estatal (fuente: BOE).
• Qué se descuenta: de la base salen las cantidades subvencionadas a través de un programa de ayudas públicas (fuente: BOE) y los costes relativos a la instalación o sustitución de equipos que utilicen combustibles de origen fósil (fuente: BOE). Los pagos en efectivo no cuentan.
• Incompatibilidad: si la mejora y lo pagado corresponden a una obra del conjunto del edificio con derecho al 60 %, ningún vecino puede aplicar por esa misma obra la deducción del 20 % o del 40 % (fuente: BOE).

Las tres deducciones, comparadas y con su calendario, en deducción del IRPF por aerotermia.

Certificados de ahorro energético (CAE)

La ficha RES060 cubre la sustitución de una caldera de combustión en un edificio de uso residencial privado (fuente: MITECO) por una bomba de calor eléctrica: una caldera central de gas o gasóleo entra. El ahorro se calcula con la ficha y se cede a cambio de dinero, a menudo como descuento en el presupuesto. Si el edificio tenía calefacción eléctrica, la RES060 no se aplica. El funcionamiento, en CAE para aerotermia.

Convocatorias para comunidades de propietarios

Cambia 360 solo paga obras realizadas en 2026 (fuente: Ayuntamiento de Madrid): la comunidad tiene que pedir el diligenciado del certificado de la instalación reformada a la Comunidad de Madrid antes del 31 de diciembre de 2026 (fuente: Ayuntamiento de Madrid) (y ese trámite debe terminar antes del 28 de febrero de 2027 (fuente: Ayuntamiento de Madrid)). Una comunidad que empiece ahora a estudiar el cambio difícilmente llegará a tiempo. Cambia 360 se reduce si no se sustituyen todas las calderas de gasóleo o si queda una parte de combustión, y es compatible con otras ayudas siempre que la suma quede por debajo del 90 % de la inversión incentivable (fuente: Ayuntamiento de Madrid). Las calderas centrales de gas natural no entran en la convocatoria de 2026. Detalles en ayudas en Madrid y ayudas en Castilla-La Mancha; el resto de comunidades autónomas, en subvenciones para aerotermia. Si el edificio viene del gasóleo, lee también cambiar la caldera de gasoil por aerotermia.

Ejemplos calculados

Edificios hipotéticos, no son casos reales. Los importes de obra son supuestos para ilustrar el cálculo, no son precios de referencia: el coste real de tu edificio solo lo da un presupuesto. No incluimos los CAE, cuyo valor depende de cada edificio, ni los coeficientes propuestos por el MITECO, que no están aprobados.

Este segundo cálculo solo vale para una obra terminada en 2026: una comunidad que empiece ahora difícilmente llegará. Si la convocatoria se agota o el certificado no alcanza el 30 %, las cifras cambian.

¿Cómo se prepara el cambio, paso a paso?

1. Certificado energético del edificio: encárgalo antes de empezar. Es la referencia para la deducción del IRPF, para los CAE y para justificar la mayoría simple del artículo 17.2.
2. Estudio técnico y presupuestos: pide a varias empresas un estudio con el cálculo de cargas, la ubicación de la bomba de calor, la solución para el agua caliente y el presupuesto desglosado, con el tipo de IVA aplicado.
3. Ayudas y financiación: comprueba qué convocatorias siguen abiertas y si un préstamo a la comunidad permite cumplir el límite de doce mensualidades.
4. Junta de propietarios: lleva una propuesta concreta, indica por qué vía del artículo 17 se vota (un tercio o mayoría simple) y que conste en el acta junto con el reparto del coste.
5. Obra y pagos: la comunidad paga al instalador por transferencia u otro medio bancario, nunca en efectivo.
6. Certificado final: debe acreditar la mejora y expedirse antes de 1 de enero de 2028 (fuente: BOE). Los certificados deben estar expedidos y registrados (fuente: BOE) según el Real Decreto 390/2021.
7. Documentos para cada vecino: pide al administrador un documento con lo pagado por la comunidad cada año, las ayudas descontadas y el coeficiente de cada vivienda, para la declaración de la renta.

Errores frecuentes al poner aerotermia en una comunidad

• Votar por la vía del tercio para una calefacción que es de todos. Es la mayoría más fácil, pero quien no vota a favor no paga, y la caldera central sigue dando servicio a todas las viviendas.
• No pedir el certificado energético de antes. Sin él no se puede acreditar la mejora: ni el 30 % que exige la deducción del 60 %, ni la mejora de eficiencia que pide la mayoría simple del artículo 17.2.
• Contar con los coeficientes CAE ×3 o ×4 como si estuvieran aprobados. Son una propuesta del MITECO.
• Sumar la subvención y la deducción sobre el mismo importe. Lo subvencionado no entra en la base del IRPF.
• Incluir en la base una caldera nueva de gas o gasóleo, por ejemplo en una hibridación: la ley excluye los equipos de combustibles fósiles de las cantidades deducibles.
• Dejar el certificado final para el último mes. El plazo del 1 de enero de 2028 (fuente: BOE) es el de su expedición, y la obra de un edificio tarda.

Antes de la junta, cada vecino puede calcular qué ayudas le corresponden con sus datos.